전원주택 건축 절차, 토지 구입부터 준공까지

이번에는 전원주택 집짓기에 따른 건축 절차, 토지 구입, 건축 인허가, 착공, 건축, 사용승인허가, 건축물대장 작성, 지목변경, 건축물 보존 등기까지 알아 보도록 하겠습니다. 다소 복잡하게 보일 수 있는데, 건축회사를 통해 설계할 때 준공까지 건축 절차의 모든 포함됩니다. 비용절감이 목적이라면 설계서만 의뢰하고 모든 진행과정은 본인이 직접 할 수도 있습니다. 그런데 그게 그렇게 권장할 만한 게 못됩니다. 차라리 비용이 좀 더 발생하더라도 설계사에 맡기는 게 정신건강에 이롭습니다.

‘집 한번 지으면 10년은 늙는다’라는 말이 있습니다. 그 정도로 신경 써야 할 부분이 많다는 의미입니다. 건축사를 잘못 만났을 경우에도 해당됩니다. 그들은 자신들이 편한 대로 건축주를 설득하려 듭니다.

설계사와 시공사의 갈등으로 건축주만 곤란에 처하는 경우도 있습니다. 초기단계에서 설계사와 시공사 미팅을 통해 이해 도모와 친분을 쌓도록 유도하는 것도 한 방법입니다.

‘시공사를 선정하지 않았다’라고 말하면 건축사는 ‘내가 잘 아는 시공사가 있는데 거기에 의뢰해라’라고 말하는 경우가 종종 있습니다. 신중하게 결정해야 합니다. 이런 경우 건축사와 시공사 갈등으로 인한 골 아픈 문제는 발생하지 않습니다만, 건축주가 모르는 어떤 문제가 발생해도 그냥 넘어갈 수 있습니다. 자신이 구상한 독톡하고 개성 있는 전원주택도 물 건너갈 수 있습니다.

그러면 건축 절차에 대한 설명을 이어 보겠습니다.

전원주택 집 짓기, 토지구입

건축 절차에 대해 말하기에 앞서 땅이 있어야 한다는 것은 너무도 당연한 이야기입니다. 바다 위나 공중에 집을 지을 수는 없으니 말입니다. 집을 지으려면 지목을 대지로 변경하는 절차를 거쳐 건축이 완공된 후 대지로 바뀐다고 설명드렸습니다. 구입한 토지가 대지일 경우는 해당되지 않습니다.

땅을 구입하자마자 대지로 지목을 변경할 수 있다고 믿는 사람들이 의외로 많습니다. 잘못된 생각입니다. 만일 그게 가능하다면 건축 절차 없이 대지로 지목을 변경한 후 되팔면 많은 수익을 낼 수도 있습니다. 애석하게도 그런 일은 있을 수 없으며 반드시 건축절차가 진행된 후 최종적으로 건축물 준공이 나면 지목을 변경할 수 있습니다.

건축 절차, 건축 및 토목설계

토목과 건축설계는 별도입니다. 건축설계를 맡기면 건축사가 자체측량을 실시합니다. 이 과정에서 토목설계를 해야 하는지 여부가 결정됩니다. 토목설계는 건축사가 하지 않습니다. 다른 곳에 의뢰해야 합니다.

땅이 평평하거나 경사가 심하지 않으면 약식설계가 가능한지 건축사에 물어보고 진행한다면 토목설계비용은 절감할 수 있습니다.

시청이나 군청 앞에 보면 건축사 사무실이 난립한 것을 쉽게 볼 수 있습니다. 다수가 ‘허가방’입니다. ‘허가방’이라 부르는 곳은 다양한 면적에 맞춰 설계를 해 놓고 판매하는 형식입니다. 그들은 건축상담 시 빠르다는 것과 저렴한 가격 등 처리절차가 빠르다는 것을 내 세웁니다.

그곳에 설계를 맡기면 별로 시간도 걸리지 않습니다. 문제는 자신이 구상한 것과는 상관없이 진행된다는 것입니다. 시골에 가면 비슷한 집들을 많이 볼 수 있는데, 대부분 이런 경우에 해당합니다.

건축인허가

이러한 건축 절차 과정은 복합민원으로 처리됩니다. 상수도나 하수도 설치과정도 같이 진행됩니다. 건축주는 건축 인허가에 신경 쓰지 않아도 됩니다. 건축사가 알아서 할 몫입니다. 단 건축사에게 준공단계까지 일임했을 경우입니다.

건축인허가는 신고와 허가로 구분됩니다. 건축면적 기준입니다. 단순하게 200㎡(60평) 이하면 신고, 이상이면 허가로 보시면 됩니다. 어떤 차이가 있냐 하면 신고일 경우 처리절차가 단순합니다. 읍면사무소에서 담당합니다. 기본적인 건축설계 지식만 있다면 일반인도 서류를 꾸미는 것이 가능합니다.

허가는 그렇지 않습니다. 다양하고 복잡한 서류가 포함됩니다. 처리부서도 읍면이 아닌 군청 또는 시청에서 담당합니다.

건축인허가 과정에서 농지전용 부담금을 납부해야 합니다. 농지전용부담금이란 지금 현 상태가 농지이기 때문입니다. 지금 제 설명은 대지에 집을 짓는 경우가 아닌 전이나 밭 등 농지에 추진하는 경우에 해당합니다.

부담금 산정공식은 ‘개별공시지가 ×30% ×전용면적’입니다. 중요한 건 공시지가가 아무리 높아도 5만 원까지만 적용된다는 것입니다.

말이 나온 김에 토지개별공시지가에 대해 단순하고 쉽게 설명드리겠습니다. 공시지가는 정부에서 매년 조사해서 발표합니다. 변동 요건은 여러 가지가 있습니다만, 내 땅 주변에 관공서나 아파트 단지 등이 들어서면 공시지가가 확 오릅니다.

공시지가는 양면성을 띠고 있습니다. 땅이나 건물을 팔려고 하는 사람들에겐 공시지가가 높으면 높을수록 유리하지만, 전원주택을 짓기 위해 땅을 구입하는 사람들에겐 불리합니다. 농지전용부담금이 높게 산정될 수 있기 때문입니다.

또 건축인허가 과정에서 임시전기도 신청해야 합니다. 30여만 원 정도 들어가는데, 이 돈은 건축이 끝나면 돌려받을 수 있습니다. 상하수도 공사비라는 것도 있습니다. 주변으로 관이 지나간다면 큰 비용이 발생하지 않지만(저 같은 경우 2미터 정도 떨어져 있었는데 150만 원 정도 들었음) 거리가 멀 경우 비용이 꽤 발생합니다. 이 부분은 지역마다 적용기준이 다르기 때문에 설명은 생략하겠습니다.

이외에도 지역개발공채 매입이나 면허세 부분이 있는데 소소한 비용이라 그냥 넘어가겠습니다. 지역개발공채는 매입 후 바로 되팔 수 있습니다. 단 매입금액을 다 받지는 못합니다.

위 건축 절차 과정은 모두 건축사가 할 부분이니까, 신경 쓰진 않더라도 알고는 있는 게 좋을 거 같아 설명드렸습니다.

착공계 제출

건축허가가 나면 건축사는 착공계를 제출합니다. 이때 감리를 선정하게 되는데, 허가일 경우만 해당됩니다. 건축신고 사항에선 필수가 아닌 선택입니다. 집에 조금의 하자도 용납하지 못하시겠다면 신고사항이라도 감리를 선정할 수 있습니다. 문제는 상당한 비용이 발생할 수 있다는 것도 알고 있어야 합니다.

개인적인 의견이지만 건축설계서를 들여다보면 대충 알 수 있습니다. 시공 시 그대로 했는지 여부만 체크하면 굳이 감리까지는 필요치 않을 것 같습니다. 공부하 생각하시고 설계서를 꼼꼼히 보시기 바랍니다.

건축

이미 설계과정에서 다루어졌을 테지만, 건축이란 어떤 집을 짓느냐에 따라 공법이 완전히 다릅니다. 여러 가지가 있습니다만 간단하게 열거해 보면, 철골콘크리트, 경량철골(조립패널 집이라고도 함), 경량 목구조, 스틸하우스, ALC블록, 조적조 등 다양합니다. 이 내용은 건축과정에서 다시 설명드리도록 하겠습니다.

사용승인허가=준공

여기까지 왔으면 사실상 끝입니다. 이 과정까지 진행되는데 순조롭지만 않을 수 있다는 것도 알아 두시기 바랍니다. 상당히 많은 변수가 발생할 수도 있습니다. 발생되는 문제에 대해선 별도 페이지 ‘건축사기’편에서 설명하도록 하겠습니다.

참고로 건축허가(신고포함) 이후 착공해야 하는 기간은 1년입니다. 1년이 경과해도 착수를 하지 않으면 과태료가 부과되는 것이 아니라 허가취소 사유에 해당합니다.

건축물대장 작성 → 지목변경(농지에서 대지로) → 건축물 보존 등기

위와 같이 전원주택 집 짓기, 토지 구입에서 건축물 보존 등기까지의 과정을 설명드렸습니다. 중요한 것은 사용승인 허가일로부터 60일 이내에 건축물 보존등기를 필해야 합니다. 이것은 선택사항이 아닌 의무입니다. 어기면 과태료가 부과됩니다.

참고로 개발부담금이란 게 있습니다. 연면적 60평 미만의 주택을 해당되지 않기 때문에 이 또한 생략하겠습니다.

이상과 같이 전원주택, 건축 절차 과정 중 토지 구입, 건축 인허가, 착공, 건축, 사용승인허가, 건축물대장, 지목변경, 건축물 보존 등기 순으로 설명을 드렸습니다.