전원주택 부지 체크 포인트 13가지

전원주택을 지으려면 당연한 이야기지만 땅이 있어야 합니다. 전원주택 부지를 구입하기 전에 사전에 알아 두어야 할 사항을 정리해 봤습니다. 제가 설명드린 내용 외에도 체크해야 할 부분이 더 있을 수 있습니다. 단지 기본적으로 이 정도 체크는 필요할 것 같다는 생각입니다.

전망이 트인 곳

전원주택 부지 알아보기 첫번 째는 멀리까지 보일 정도로 전망이 트인 곳이 좋습니다. 앞에 산이 가로막고 있다면 자신도 모르게 성격의 변화도 있을 수 있다는 연구결과도 있습니다. 단적인 예로, 바닷가 인근에서 자란 사람들 성격이 비교적 소탈하다는 것을 봐도 어느 정도는 주변환경이 우리에게 영향을 주고 있다고 볼 수 있습니다.

제가 어렸을 때 배웠던 ‘큰 바위의 얼굴‘이라는 이야기가 생각납니다. 어떤 마을에 사람얼굴 형상을 한, 바위가 있었는데, 마을 사람들은 그 바위를 닮은 사람이 나타나면 가난한 마을을 크게 변화시킬 것이라고 믿었습니다. 그 마을에 살던 한 아이는 매일 큰 바위의 얼굴을 가진 사람이 나타나 주길 빌고 또 빌었습니다.

그렇게 매일 큰 바위의 얼굴을 보고 자란 아이는 성인이 되었을 때, 큰 바위 얼굴과 똑같이 닮았더라는 이야기입니다. 오래전 이야기라 정확한 기억은 나지 않지만 그런 이야기였던 것 같습니다. 그처럼 환경에 따라 얼굴마저 바뀔 수 있다는 것입니다. 따라서 평생 살 집을 짓는 일이라면 주변 환경에 대한 고려는 필요할 것 같습니다.

전원주택 부지 알아보기 중 인근 토지와 연결성

아무리 좋은 땅이라도 맹지라면 아무 소용이 없습니다. 맹지란 접근할 수 있는 도로가 없다는 뜻입니다. 현황상 도로로 되어 있더라도 토지대장을 열람해 보면 도로가 아닌 사유지인 경우가 의외로 많습니다. 어떤 이유로 토지주의 횡포가 있을 때 내 땅에 접근을 못할 수도 있다는 말입니다. 또한 땅을 매입 후 건축 단계에서 현황상 도로라 하더라도 토지사용 승낙서를 요구하기 때문에 반드시 접근할 수 있는 도로가 있는지 확인하는 것은 필수입니다.

인접 도시 접근성

전원주택 부지는 자연이 좋다고 무조건 산골짜기만 고집하는 건 피해야 합니다. 살면서 급하게 병원에 가야 할 일도 생길 수 있습니다. 시장을 보기 위해 인근 읍내에 나갈 일도 많을 것입니다. 또한 통닭을 시켜도 멀리 떨어져 있으면 배달도 해 주지 않습니다.

인접도시란 큰 도시를 말하는 것이 아니라 읍내 정도의 소도시도 포함됩니다.

남동쪽이 바라다 보이는 곳

집을 지었을 때 거실이나 방의 창이 남쪽이나 동쪽을 향하도록 구상할 수 있는 곳이 좋습니다. 겨울철 난방비 차이도 크게 납니다. 어떤 이유로 집을 팔려고 내놨을 때도 유리합니다. 북서쪽으로 향한 집은 아침해를 받지 못합니다. 가장 좋은 곳은 해가 일찍 뜨고 늦게까지 머무는 곳입니다. 난방비는 절감은 차치하더라도 정원에 심은 식물들이 왕성하게 자라고 집안 분위기가 확 바뀝니다.

어느 한철 한번 봐서는 판단하기 어렵습니다. 해가 뜨고 지는 방향이 봄, 여름, 가을, 겨울 모두 다르기 때문입니다. 여러 번 가 봐야 알수 있습니다.

평평한 땅

전원주태 부지 중 경사진 땅은 집을 지을 때 토목설계를 별도로 해야 합니다. 추가로 몇백만 원이 더 들어간다는 뜻입니다. 성토를 해야 할 정도가 아닌 약간의 경사진 곳이라면 약식 토목설계만 하면 되기 때문에 토목설계에 따른 비용은 들지 않습니다.

도로보다 높은 땅

전원주택 부지 알아보기 중 도로에 인접한 토지를 구입했을 경우에 대한 설명입니다. 국도나 지방도, 시. 군도는 접도구역이라는 구간이 있어서 도로와 인접한 곳에 사유지가 없습니다. 문제는 농어촌도로나 마을 안길 같은 경우인데, 부지가 도로보다 낮거나 수평이 같으면 호우 시 물이 들어올 수 있습니다. ‘기초를 높게 하면 상관없겠지’라고 생각할 수 있지만, 그렇지 않습니다. 왜냐면 도로포장을 할 때 덧씌우기를 많이 하기 때문에 도로가 계속 높아질 수 있습니다. 따라서 도로에 인접한 곳에 집을 지을 경우 되도록 기초를 높게 한 후, 도로포장 공사를 할 때 덧씌우기를 하지 말고 긁어낸 후 포장해 달라는 요청이 필요할 것입니다.

상수원보호구역, 군사시설 보호구역, 문화재 보호구역 여부

전원주택 부지를 구입 예정인 곳이 상수원, 군사시설, 문화재 보호구역일 경우 선택에 신중을 기해 주시기 바랍니다. 주변 시세보다 가격이 싸다고 덮어놓고 부지를 구입하면 안 됩니다. 위 용도지역은 신규 건축행위 자체를 할 수 없는 것은 몰론, 기존 건물의 증축이나 개축도 불가능합니다. 문화재보호구역은 까다롭긴 마찬가지지만 좀 덜한 편입니다.

군사시설 보호구역은 군 작전에 문제가 될 수 있는 높이 제한이 가장 큰 문제로 작용합니다. 또한 인접한 산에 벙커가 있을 경우 시야확보를 위해 신규 건축제한 규정도 적용받습니다. 상수원보호구역은 모든 행위 자체가 안된다고 생각하시면 될 겁니다.

상수도가 지나가는 곳인지 여부

집을 지으려면 상수도는 필수입니다. 상수도 관로가 지나가는 곳이 너무 멀리 떨어져 있다면 추가 비용이 발생할 수 있으며 지역에 따라 불가능할 수도 있습니다. 지하수를 팔 계획이라면 반드시 인근주민들에게 물이 나오는지 여부도 사전에 확인해야 합니다. ‘물이 안 나오는 곳이 어딨어?’라고 생각하시는 분들이 계실지 모르겠는데, 제가 사는 곳은 인근 토지가 전부 100미터 이상 파도 물이 나오지 않는 곳이었습니다.

인근에 전봇대나 통신주가 있는지 여부

전원주택 부지에 전봇대나 통신주가 주위에 없는 땅이라면 좀 고민해 봐야 합니다. 물론 지중화를 했기 때문에 보이지 않을 수도 있겠지만, 읍내가 아닌 면단위 지역 시골에 지중화 사업을 한 곳은 거의 없습니다.

전봇대는 200m를 기준으로 합니다. 즉 내가 집을 지을 곳이 전봇대로부터 200m 이내에 있다면 별도 비용은 들지 않지만, 그 이상일 경우 200m 지점을 기준으로 1m당 5만 원 정도의 비용이 발생합니다. 지역마다 약간의 차이는 있을 수 있지만 대략 그 정도의 비용이 든다고 보시면 됩니다.

통신주는 조금 다릅니다. 80m 기준입니다. 다시 말해서 통신주가 80m 범위에 있다면 문제가 없지만, 벗어나면 40m당 11만 원 정도의 비용이 발생합니다. 이 금액 또한 지역마다 다를 수 있지만 큰 차이는 없을 것입니다.

인근에 군부대 사격장이 있다면

전원주택 부지와 가까운 곳에 군부대 사격장이 있다면 고려해 봐야 합니다. 한번 가 봐서는 알 수 없습니다. 사격은 시도 때도 없이 하는 것이 아니라 군 계획에 의해 실시하기 때문에 주변을 꼼꼼히 살피지 않으면 쉽게 알 수 없습니다. 전방지역에 해당하는 말일지 모르겠는데 집을 지으려고 하는 곳 가까이 포사격장이 있다면 그 부지는 구입하지 않는 것이 좋습니다. 포소리가 장난이 아닙니다. 심하면 유리창이 깨질 정도이고, 애완동물들이 불임이 되는 경우도 왕왕 있습니다.

축사가 있는지 여부

옛날 시골에선 집집마다 소를 한 마리 이상 키웠습니다. 그 소가 자녀들 대학도 보내고 결혼도 시켰습니다. 그런데 요즘은 소값 변동에 따라 개별적으로 소를 키우는 집은 사라졌습니다만, 규모화됐다는 게 문제입니다. 여러 마리를 사육하다 보니 그 냄새가 장난이 아닙니다. 옛날엔 사료를 먹여 소를 사육하는 집은 없었습니다. 풀만 먹이다 보니 냄새가 역겹지는 않았지만 요즘은 좀 다릅니다.

소는 그래도 넘어갈만합니다. 문제는 돼지입니다. 돼지 분뇨 냄새는 없던 두통이 생길 정도로 악취가 심합니다. 문제는 이 냄새가 일 년 내내 나는 것이 아니라는 것입니다. 아침나절 또는 흐린 날, 비 오는 날은 정말 심합니다. 공교롭게도 부지를 보러 간 날 냄새를 못 느꼈다면 문제가 심각할 수 있습니다. 여러 번 다녀 보시는 것이 좋다고 강조한 이유입니다.

개가 문제가 되는 지역도 있습니다. 한두 마리 애완용으로 키우는 건 상관없는데 대량으로 사육하는 경우 냄새도 냄새지만 시도 때도 없이 짖어대는 통에 그 소음 공해는 이루 말할 수 없을 정도로 심각합니다.

수해위험

옆에 조그만 개울이 흐른다고 마냥 좋아할 건 아닙니다. 골짜기 가까이 있는 부지는 집터로선 부적격입이다. ‘수해흔적이 전혀 없지 않으냐, 비가 아무리 와도 문제없다’라고 매도인이 말해도 믿어선 안됩니다. 최근 이상 기후가 잦습니다. 언제 몇 10년 만의 호우라는 말이 나올지 모릅니다.

산사태는 정말 심각합니다. 지도를 바꿨다고 할 장도로 웬만한 야산은 순식간에 없어지는 경우도 있습니다. 경치도, 물소리도 좋지만 수해가 났을 때를 가정한다면 가능하면 도랑이나 개울가 또는 골짜기에 있는 부지는 피하는 것이 좋습니다.

텃세

시골에는 아직 텃세라는 것이 남아있는 곳이 의외로 많습니다. 어떻게 보면 텃세라는 것은 동물들의 본능입니다. 사람에게 해당하는 것이 아닙니다.

동물들은 자신의 영역에 다른 동물들이 침입하면 목숨을 걸고 싸웁니다. 동종일 경우 더 심합니다. 텃세라는 것도 비슷한 경우로 보시면 됩니다. 미개한 짓이라는 말입니다.

어떤 마을은 대 놓고 마을기금을 내야 한다고 말합니다. 그 정도는 그냥 그렇다 치더라도 이유도 없이 시비를 걸거나 괴롭히는 경우도 있습니다. 토지를 구입하기 전에 그곳에 이사 온 지 얼마 되지 않은 사람과의 미팅을 통해 확인하는 것도 나쁘지 않을 것입니다.

이상과 같이 전원주택을 짓기 전 토지를 구입할 때 참고할 만한 내용을 정리했습니다. 다음 글에선 용도지역에 따른 건폐율과 용적률에 대한 설명을 이어 나가겠습니다.

이상과 같이 전원주택 부지에 대한 내용을 살펴 봤습니다. 조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.