전원주택 건축, 토지용도지역·건폐율·용적률 확인 필수

토지 구입전, 토지용도지역과 건폐율, 용적율 확인은 필수입니다. 마음에 드는 아무 곳에나 집을 지을 수 있다면 얼마나 좋겠습니까만, 법이라는 것이 있기 때문에 그럴 수 없습니다. 원시시대를 들먹이지 않더라도 가까이 1970년대 화전민들이 살던 시대만 해도 사유지가 아닌 국공유지 아무 곳에나 집을 짓는 행위가 크게 문제 되지 않았었습니다. 그러나 이젠 다릅니다. 고발될 수도 있습니다. 따라서 이번 글에서 전원주택을 짓기 위해 어떤 법적인 절차를 거쳐야 하는지와 기본적인 용어를 확인해 보도록 하겠습니다.

지목에 대하여

먼저 지목에 대한 이야기를 할 수 있겠는데요. 지목이라는 것은 토지의 종류를 말하는 것으로 이해를 하시면 됩니다. 지목엔 대지가 있고, 전, 답, 과수원, 나대지, 도로, 잡종지… 등 28개가 존재합니다. 확인하는 방법은 해당지번의 토지대장을 발급해 보거나 인터넷 정부 24에서 확인해 볼 수 있습니다.

중요한 것은 집을 지을 수 있는 곳은 ‘대지’만 해당된다는 것입니다. 나머지 지목에는 집을 지을 수 없습니다.

“뭔 소리야? 우리는 ‘전’에 집을 지었는데.”라고 하시는 분들이 있을지 모르겠으나, 이미 건축 전에 개발행위 과정에서 형질이 변경됐고, 건축허가 이후 대지로 바뀌었을 것입니다.

그러니까 몇 년 동안 살고 있는 집이 위치한 지목이 대지가 아닌 전이나 답 또는 기타 지목으로 돼 있다면 이것은 불법 건축물일 가능성이 큽니다.

집을 지으려는 부지의 지목이 대지로 되어 있다면 금상첨화겠으나, 상대적으로 가격이 비쌉니다. 따라서 제가 설명하는 과정은 대지가 아닌 곳에 집을 지을 때를 가정한 것입니다.

토지용도지역과 건폐율

용도지역과 건폐율 중 먼저 용도지역이란 모든 토지에 대해 용도를 표시해 놓은 것을 말합니다. 즉 어떤 토지의 용도지역에는 공장을 지을 수 있으나 주택은 안 되는 곳이 있고, 어떤 토지에는 농업용 주택만 가능하며 전원주택은 불가한 곳도 있습니다. 그러니까 전원주택을 짓기 위해 토지를 구입하기 전에 반드시 해야 할 일 중 하나가 용도지역 확인입니다. 관할 시 군청 민원실에서 ‘토지이용계획확인원’을 발급받거나 인터넷 정부 24를 통해 확인해 볼 수 있습니다.

용도지역은 크게 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉩니다. 이 중 전원주택이 가능한 지역은 관리지역입니다. 농림지역이나 자연환경보전지역은 해당되지 않기 때문에 설명을 생략합니다.

관리지역에 대한 세부적 사항은 어떻게 되는지 들여다보겠습니다. 왜 확인이 필요한가 하면 내용에 따라 건축 면적률이 제한되기 때문입니다.

관리지역 아래에는 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역이 있습니다. 보전관리지역은 말 그대로 보전할 뭔가가 있는 곳을 말한다고 보시면 되고, 생산관리지역 또한 비슷한 개념으로 이해하시면 됩니다. 그러니까 이 지역에는 건축물 면적도 제한될 수밖에 없다는 이야기가 됩니다. 계획관리지역은 위 두 지역과 다릅니다. 건축면적률이 좀 높습니다.

보전관리지역, 생산관리지역의 건폐율은 20%인 반면에 계획관리지역은 40%입니다. 100평의 땅이 있다고 가정했을 때, 이 부지 용도지역이 관리지역이면서 계획관리지역이라면 바닥면적 40평까지 집을 지을 수 있다는 말입니다.

이미 말씀을 드렸는데요. 건폐율이란 부지면적에 대한 건축물 1층 면적을 말하는 것입니다. 그러니까 크면 클수록 좋다는 말인데, 관리지역은 40%가 맥심입니다. 참고로 도시지역은 다르다는 것도 말씀드립니다만, 제 설명이 전원주택이라 도시지역에 대한 설명을 생략하겠습니다.

그럼 용적률은 또 뭔가?

건폐율은 부지면적에 대한 건축물의 1층 바닥면적이라 설명했는데, 용적률이란 연면적을 말합니다. 그러니까 1층만 지을 경우에는 해당되지 않습니다. 좁은 땅에 1층만 짓고 안방, 건넌방, 거실, 다용도실, 화장실, 옷방 등을 배치하기엔 턱없이 부족하다고 느낄 때 2층 이상을 생각하게 됩니다. 이때 적용되는 것이 용적률입니다.

이 또한 용도지역에 따라 다른데, 계획관리지역의 경우 100%까지 가능할 수도 있습니다. 그러니까 계획관리지역 100평의 땅에 1층만 지었을 경우 40평(건폐율 40%) 밖에 짓지 못하지만, 2층 이상으로 지었을 경우 100 평까지 가능하다는 이야기입니다. 단 중요한 것은 1층 면적은 40평을 유지한 상태를 말합니다. 즉 1층 40평, 2층 40평, 3층 20평이 가능하다는 이야기입니다. 문제는 군사시설보호구역에 의한 고도제한이나 인근 주택의 일조권도 따져봐야 한다는 것입니다.