내용증명으로 전세 반환금 해결 방법
내용증명으로 전세금 반환 해결 방법과 전세 반환금 문제가 생기는 근본적인 이유에 대한 글입니다.
내가 겪은 사례
10년 전 어느 날, 처제로부터 전화를 한통 받았습니다. ‘서울에 사시던 아버님(제게는 장인)이 이사를 가야 하는데, 집주인이 전세금을 내주지 않는다’는 것이었습니다. 전세 만료기간에 맞춰 농촌의 전원주택에 입주하기로 하고, 잔금은 전세금으로 대체하기로 했는데, 자칫 위약금을 물어야 하는 상황에 처한 것이었습니다.
생각 끝에 내용증명을 한통 써서 처제에게 보냈습니다. 내용증명은 우체국에서 우편물의 내용을 서면으로 증명해 주는 제도를 말합니다. 똑같은 내용으로 3통을 쓰도록 돼 있습니다. 그러면 우체국에 1통이 보관되고, 발신인이 1부 보관하고 나머지 1통은 집주인에게 가도록 돼 있습니다.
3일 뒤, 처제로부터 연락을 받았습니다. 집주인이 와서는 ‘사람이 매정하게 이럴 수 있느냐’며 전세금을 반환했다는 것이었습니다. 그 사람은 내용증명에 대해 아는 사람인 듯했습니다.
전세금 반환 문제의 근본적인 이유
반환금 문제는 다양한 원인이 있을 수 있습니다. 가장 일반적인 경우는 집주인의 재정적인 문제로 인해 전세금을 반환하지 못하는 상황인데, 고의적으로 전세금을 늦추거나 반환하지 않는 경우도 있다는 것입니다. 또는 새로운 세입자를 유치해 그 돈을 받아서 나가라는 사람들도 의외로 많습니다.
해결 방법
등기부등본 확인
전세 계약을 하기 전에 등기부등본을 확인하는 것이 중요합니다. 등기부등본을 통해 해당 집의 가처분, 가압류, 선순위 전세권, 세금체납 압류, 경매 등의 부채와 소유권 여부를 확인할 수 있습니다. 문제가 됐을 때, 법적으로 지급순위가 결정되며, 자칫 후순위로 밀릴 경우 전세금을 한 푼도 받지 못하는 일도 발생할 수 있습니다.
내용증명을 통한 대처
전세기간이 만료되었음에도 불구하고 전세금 반환을 받지 못한 경우, 내용증명을 작성하여 이를 증빙해야 합니다. 이 문서는 법적 분쟁 시 유력한 증거로 활용될 수 있습니다. 만약 집주인이 그래도 여전히 전세금을 반환하지 않는다면, ‘지급명령신청’절차를 진행하여 강제 집행을 요청할 수 있습니다.
내용증명 작성 시 기재해야 할 내용
이 증명서를 작성할 때는 전세금을 반환받지 못했다는 사실을 명확히 적어야 합니다. 또한, 전세금 반환이 지연되어 발생한 피해와 추가적인 손해배상을 청구할 것임을 반드시 명시해야 합니다. 이 증명은 법적 분쟁 시 유력한 증거로 활용될 수 있으므로 필요한 내용을 정확히 작성해야 합니다. 만일 집주인이 어떠한 대꾸도 하지 않을 경우 재촉할 필요는 없습니다. 법정에서는 반론을 펴지 않았을 때, 인정한 것으로 간주하기 때문입니다.
지급명령신청 절차
지급명령신청은 법원에 서면으로 신청하는 절차입니다. 어렵지 않습니다. 법원민원실 직원에게 물으면 자세히 안내해 줍니다. 지급명령신청과 서면심리 결정이 되면 이는 집주인에게 송달되고, 집주인이 이의 제기를 하지 않으면 강제 집행이 가능해집니다. 지급명령신청은 민사소송 없이도 비교적 저렴하고 신속하게 전세금 반환이 처리될 수 있습니다. 그러나 만약 상대방이 이의를 제기하는 경우 민사소송 절차로 진행될 수 있다는 점도 알아 두어야 합니다.
주소이전을 하면 안 됩니다
전세금 반환 전에는 주소 이전을 절대로 하지 말아야 합니다. 주소 이전은 우선변제권과 대항력을 상실하게 되는 것과 마찬가지이기 때문입니다.
전세금 반환 전에 주소 이전한 경우
만약 전세금 반환 전에 주소 이전을 했다면 상황이 어려워집니다. 주소 이전은 우선변제권과 대항력을 상실하는 결과를 초래할 수 있다는 말씀을 드린 이유입니다. 그와 같은 경우 방법은 변호사나 전문가 상담을 통해 적절한 조치를 취하는 것 밖에 없습니다. 상황에 따라 법적인 대응이 필요할 수 있으며, 전문가의 조언을 듣고 적절한 절차를 따르는 것이 필요합니다.
결론
위와 같이 전세금 반환 문제의 근본적인 이유와 등기부등본 확인, 내용증명을 통한 대처 방법, 주소 이전 시 금지, 지급명령신청 절차 등에 대해 살펴보았습니다.
전세계약 전에 반드시 등기부등본 열람을 필수이며, 만일 집주인이 전세금 반환을 하지 않으면 내용증명서 발부, 지급명령 신청 절차를 이행한 후 그래도 해결되지 않을 경우 법적 절차에 착수해야 합니다. 처음부터 소송으로 시작할 경우 변호사 수임료 등의 추가비용 발생과 민사소송의 경우 부지하 세월이 될 수 있다는 것도 알아 두셔야 합니다.
이상으로 내용증명으로 전세 반환금 문제를 해결하는 방안과 전세금 반환의 근본적인 이유 등에 대해 필자 사례 위주로 살펴 봤습니다.
