건축회사, 직영, 어떤 방식을 택할 것인가

건축 단열, 난방비 절감 지름길

여기서 말씀드리는 단열재는 벽채 단열을 말합니다. 종류도 다양한데, 두세 가지 정도만 예를 들어 설명해 보겠습니다. 사실 지금 설명드리는 부분이 일반적으로 통용되는 기법입니다.

수성 연질폼이라고 있습니다. 걸쭉한 비눗물 같이 생긴 액체를 벽채에 쏘아 넣게 되면 딱딱하게 굳어서 마치 먹음직스러운 빵 같거나 스펀지 같은 구조입니다. 단열의 뛰어난 정도만 따졌을 때, 수성연질폼이 으뜸이라 할 정도입니다. 기밀성이 좋다는 의미입니다. 비싸다는 게 단점입니다.

인슐레이션. 이렇게만 설명드리면 뭔가 새로운 제품인가 하실지 모르겠는데, 유리섬유를 말하는 것입니다. 영어로 표기하면 글라스울입니다.

글라스울의 경우 경량목구조에 가장 적합한 제품입니다. 목재를 기둥사이에 촘촘히 세워 그 사이에 글라스울을 크기에 맞게 오려 넣는 방식입니다. 목조주택이 숨을 쉬는 구조다라는 말씀을 드린 적이 있습니다. 글라스울은 패널처럼 완전히 밀폐된 것이 아니기 때문에 목조주택에 이 제품을 사용하는 것이 아닌가 하는 생각이 듭니다.

유리섬유(글라스울)라고 하니까, 어떤 사람은 인체에 해로운 것 아니냐라고 하던데, 유리조각 그런 게 아닙니다. 건강상 무해한 것으로 인정된 제품이니, 그런 염려는 하지 않아도 될 것 같습니다.

패널은 경량 철골조 주택을 지을 때 사용합니다. 쉽게 말해서 스티로폼을 가지고 집을 짓은 공법이다라고 보시면 됩니다. 단열에 있어서는 수성연질폼 다음으로 꼽습니다. 수성연질폼은 기밀성이 뛰어나다고 설명드린 것은 틈새까지 스민 액체가 굳어지기 때문인데요. 패널은 철판 접합부분을 잘못 시공했을 경우 틈새가 발생할 수 있는 구조적 문제도 있습니다.

과거엔 패널 그러면 화재에 약한 것으로 많이 알려져 있었습니다. 또 지독한 유해 가스가 발생해 화재 시 질식 우려도 제기된 적도 있었습니다. 그러나 요즘은 난연 스티로폼이 보편화되어 있어 그 부분은 신경 쓰지 않아도 되지만, 가격이 싸다는 것 때문에 일반 스티로폼을 사용하는 건축업자도 있다고 들었습니다. 반드시 확인이 필요합니다.

방법은 건축 현장에 남아 있는 스티로폼 조각에 불을 붙여 보는 겁니다. 불이 붙으면 반드시 교체를 요청해야 합니다.

어떤 자재든 불이 났을 때 장사는 없습니다. 단지 얼마나 불이 붙는 속도를 지연시키느냐에 있습니다. 대피할 시간 내지는 귀중품을 밖으로 옮길 시간을 벌어 줄 뿐입니다. 만일 화재가 발생했을 때 가스까지 더한다면 치명적입니다.

말이 나온 김에 불연재와 난연재에 대해 간단히 설명드리겠습니다. 불연재는 아예 불이 붙지 않는 것을 말합니다. 대표적으로 쇠붙이 같은 것이 불연재에 해당합니다. 그렇기 때문에 가격이 만만치 않다는 것입니다.

난연재는 불은 붙습니다. 그러나 활활 타오르는 것이 아니라 녹아 흘러내리다 꺼지게 됩니다. 건축업자들이 불연재보다 난연재를 많이 쓰는 이유는 가격 때문이란 것도 아셨으면 합니다.

건축회사 계약, 하청여부 확인은 필수

집을 짓는 방식에는 크게 세 가지로 나누어볼 수 있습니다. 첫 번째는 종건사와 계약을 체결한 후 추진하는 방식입니다. 종건사란 종합건축사의 약자입니다.

건축회사(종건사)를 선택했을 경우 안전하다는 것이 장점이라면 비싸다는 것은 단점입니다. 종건사 설립을 하려면 일정 자격을 갖춘 사람을 몇 명 고용해야 한다는 것과 사무실 규모 등도 규정하고 있습니다. 따라서 종건사 사무실 유지비, 인건비, 제반비용 모두 건축주가 부담해야 하니, 비쌀 수밖에 없습니다.

종건사는 다소 비싸서 그렇지 무조건 안심이다? 반드시 그런 것만은 아닙니다. 건축주와 계약을 한 종건사 원청이 직접 시공을 하게 되면 전혀 문제가 없겠지만, 원청에서 하청을 주었을 때입니다. 또 그 하청에서 또 다른 하청을 맡겼을 경우 어떻게 될까요?

A라는 건축주가 1억 원짜리 집을 짓기 위해 B라는 종건사와 계약을 체결했다고 예를 들어보겠습니다. 그런데 B는 20%의 마진을 남기고 C회사에 하청을 줬습니다. C는 또 15%를 챙기고 D라는 회사에 넘겼습니다. 건축주 A는 1억 원짜리 집을 기대하고 있는데 결과물은 6천5백만 원짜리 집이 된 것입니다. 건축주가 세심한 관심을 기울이지 않으면 하청인지 뭔지 잘 모르는 경우가 많다는 것도 알아야 합니다.

계약서를 체결할 때 반드시 ‘원청직접 공사 조항’을 넣으시기 바라며, ‘하청임이 밝혀질 때 모든 책임은 원청에 있다’는 조항도 꼭 삽입하시기 바랍니다.

건축직영, 잘못하면 10년 먼저 늙습니다

다음은 직영입니다. 내가 직접 건축자재도 사고 인부도 고용해서 집을 짓는 방식입니다. 어느 정도 건축에 지식이 있다면 도전해 볼만합니다.

문제는 시공별 또는 시기별로 적기에 인부를 고용할 수 있느냐입니다. 이 부분이 틀어지면 배보다 배꼽이 더 커지는 현상이 발생합니다. 건축을 비롯해 각종 공사에서 인건비가 차지하는 비율이 절대적이기 때문입니다.

‘건축자재를 구입할 때도 건축업자가 남겨 먹는다더라’라는 말만 믿고 내가 직접 구입하면 싸게 할 수 있다고 생각할지 모르겠으나 반드시 그런 것만은 아닙니다. 왜냐면 건축업자는 자재상 입장에서 주요 고객입니다. 가격 절충과 외상도 가능합니다. 그런데 자재상이 처음 보는 개인에게 건축업자와 똑같은 잣대를 적용할까요? 절대로 그렇지 않습니다. 물량 계산도 건축주는 아마추어이기 때문에 서툴게 됩니다.

‘집 한번 지으면 10년은 늙는다’는 말이 여기서 나온 듯합니다. 직영은 정말 신중하게 결정을 해야 할 부분입니다.

이를 보완하기 위해 중간에 감독을 두는 방식으로 진행하는 경우도 있습니다. 무슨 말인가 하면 건축에 대해 일가견이 있는, 믿을 수 있는 사람을 고용하고 일임하는 방식입니다. ‘직영+감독자 인건비’ 체계로 이해하시면 됩니다. 즉 내가 직영으로 해야 할 부분을 감독에게 맡기는 것입니다. 이렇게 하는 것이 그래도 종건사나 건축업자에게 맡기는 것보다 저렴하고 추진상 문제가 없다면 이 방법도 괜찮습니다.

소규모 건축업자와 계약, 신중하지 않으면 사기에 노출

마지막으로 소규모 건축업자와 계약하는 방법입니다. 정말 주의를 기울여야 할 대목입니다. 싸다고 인터넷을 통해 계약을 하는 것은 매우 위험하다는 것도 알아야 합니다.

가능하면 내가 집을 짓는 지역에 정평이 나 있는 건축업자를 선택하는 것이 그나마 안전합니다. 건축사기도 소규모 건축업자와 계약했을 때 많이 발생합니다.

건축사기 유형은 대략 이렇습니다. 먼저 건축회사는 계약과 동시에 계약금을 요구합니다. 여기까지는 어떤 방식으로 추진하든 똑같습니다. 문제는 이후에 발생합니다.

건축업자는 계약사항에 없는 착수금이라든지 ‘자재비가 오를 기미가 있다’는 말로 중도금을 요구합니다. 공사는 기초 정도 진행됐는데, 건축주는 중도금까지 낸 꼴이 됐습니다. 이후 건축업자가 증발해 버렸습니다.

하소연할 곳도 없습니다. 그 사기꾼을 잡았다한들 ‘몸으로 때우겠다’라고 하면 방법이 없습니다. 그렇게 중단된 공사현장엔 타 업체도 들어오려 하지 않습니다. 건축사기. 그래서 무서운 것입니다.

이상과 같이 건축회사 그리고 직영 중 어떤 것을 택할 것인지 등에 대한 글을 마치겠습니다.